La propiedad fraccionada es una forma redescubierta de compartir bienes raíces que ha estado ganando terreno recientemente. Puede deberse a la creciente popularidad de la economía colaborativa. Viajes compartidos, préstamos para apartamentos / casas, préstamos entre pares, reventa, coworking, intercambio de talentos… la lista continúa.
Cuando escuchaste la palabra "multipropiedad¿Envía escalofríos por la columna vertebral? Casi todo el mundo está familiarizado con el término, pero quizás menos familiarizado con el funcionamiento de la propiedad fraccionada. Ambos son conceptos de propiedad compartida que ayudan a reducir sus costos iniciales al compartiendo los gastos entre varios propietarios, pero existen serias diferencias entre los dos.
Para decidir cuál es el mejor, el comprador debe decidir qué tipo es el mejor en función de su objetivo principal para la propiedad.
A continuación, cubriremos las diferencias entre tiempos compartidos y propiedad fraccionada en México, los pros y los contras, y dónde puede encontrar oportunidades fraccionarias comenzando por $ 20 000 USD!
Tiempo compartido vs propiedad fraccionada: pros y contras
Compra de capital frente al tiempo.
La propiedad fraccionada de las casas de vacaciones a menudo se confunde con el tiempo compartido, pero existen algunas diferencias importantes. A continuación, repasaremos los pros y los contras de los tiempos compartidos frente a la propiedad fraccionada en México.
General
Algo siempre se siente un poco raro cuando un equipo de vendedores está tratando de ofrecerle un tiempo compartido, no sé por qué. A pesar de esto, una encuesta realizada por el Asociación Estadounidense de Desarrollo Turístico (ARDA) demostró que 85% calificó su propiedad total de tiempo compartido experiencia como excelente o muy buena. Están contentos con la compra que les otorga mejores vacaciones anuales.
La propiedad fraccionada en México es una inversión financiera que le permite construir equidad ya que eres un propietario real. Los propietarios pueden disfrutar del beneficio financiero de la apreciación de bienes raíces sin todo el compromiso! También pueden elegir entre ingresos por uso personal o alquiler.
Tanto la propiedad fraccionada como los tiempos compartidos ayudan a reducir sus costos iniciales al compartiendo los gastos entre varios propietarios. Sin embargo, muchos consideran que los tiempos compartidos son un gasto de vacaciones o una mejora del estilo de vida, y no una inversión financiera. Una compra de tiempo compartido le da al comprador el derecho de usar la propiedad por un longitud designada de tiempo en la misma semana o dos cada año sin necesidad de hacer reservaciones. El comprador, sin embargo, no es técnicamente propietario de la propiedad. Es un activo sin liquidez que puede PERDER VALOR con el tiempo.
Capital
Poseer por menos
Los inversores de propiedad fraccionada reciben una participación parcial en una propiedad y se convierten en copropietarios de un activo valioso. Es propiedad, por lo que la posesión de la propiedad nunca expira. El valor de la propiedad también tiende a apreciarse, lo que significa que los propietarios pueden vender sus acciones con ganancias años después.
Tiempos compartidos no hacer brindar la oportunidad de agradecer a los miembros. Por lo tanto, a través de la propiedad fraccionada de las casas de vacaciones, el propietario realmente está invirtiendo en bienes raíces, en lugar de simplemente alquilar la propiedad. la misma semana o dos cada año del propietario real.
En última instancia, los tiempos compartidos son como piscinas: si compra una, hágalo porque le encanta la idea de ser propietario, no porque espere obtener ganancias.
Con un tiempo compartido, debe preguntarse: ¿Está de acuerdo con el uso asignado de la propiedad? Deberá decidir si la cantidad de tiempo al que tiene derecho coincidir con sus necesidades.
- Propiedad fraccionada: Es una inversión en la que los propietarios tienen una parte del título, según el número de propietarios, y tiene potencial de apreciación.
- Tiempos compartidos: Usted paga por el derecho a utilizar una propiedad durante un cierto período de tiempo al año. No hay equidad en la propiedad. Un tiempo compartido suele ser una compra destinada a eliminar los gastos de hotel.
Propiedad
Las personas a menudo mezclan la propiedad fraccionada con los tiempos compartidos en los que los consumidores compran una cierta cantidad de tiempo en una casa de vacaciones, pero en realidad no son dueños de la propiedad. Con la propiedad fraccionada, usted es dueño de bienes raíces que pueden venderse, depositarse en un fideicomiso, obsequiar o heredar.
Existen serias barreras para las inversiones en bienes raíces en México, especialmente para los inversionistas extranjeros. Los extranjeros deben pasar por un papeleo riguroso y deben pasar por agencias para ayudarlos a comprar una propiedad. Las tasas hipotecarias también son muy caras aquí. Aquí es donde la propiedad fraccionada de las casas de vacaciones simplifica todo el proceso, ya que los inversionistas pueden simplemente comprar acciones de una corporación mexicana que posee la propiedad o una colección de propiedades.
La propiedad fraccionada no expira. Es tuyo. Básicamente, es como tener una participación en una empresa. La propiedad fraccionada de las propiedades vacacionales, a veces conocidas como Private Residence Clubs (PRC), le permite adquirir acciones parciales.
Por otro lado, los tiempos compartidos con derecho a usar a menudo expiran después de una cierta cantidad de años (20 a 99 años). Después de este período de tiempo, finaliza su derecho a utilizar el tiempo compartido.
Uso
El modelo más popular para el uso de propiedad fraccional es la "Asignación de uso". El período de uso otorgado a cada propietario puede ser fijo (como "el mes de febrero" o "las dos primeras semanas de julio"), flexible (lo que significa que las fechas son ajustables) o una combinación de fijo y flexible.
En propiedades fraccionarias de unidades múltiples, los derechos de uso pueden ser para una unidad particular o para un grupo de unidades. Los derechos de uso pueden restringirse solo a los propietarios o extenderse a familiares, amigos, inquilinos de alquiler, intercambios o cualquier combinación de estos.
Las tarifas de uso, junto con los ingresos por alquiler generados si la propiedad se alquila a no propietarios, se utilizan para pagar los gastos de propiedad. Si la suma de las tarifas de uso y los ingresos por alquiler excede los gastos totales, el excedente anual se divide entre los propietarios. Si hay un déficit, cada propietario debe contribuir. Es posible emplear el enfoque de asignación de uso, pero aún así asignar una cierta cantidad de semanas cada año como semanas de pago por uso, lo que significa que durante esos períodos la casa se alquilará a propietarios o no propietarios y los ingresos resultantes dividido entre los propietarios en proporción a la propiedad.
Gestión
También hay una gran diferencia en la cantidad de control que tiene un propietario fraccionario. Si bien la compañía de administración fraccionada es responsable de las operaciones diarias, los propietarios conservan cierta autoridad, ya que su parte de la propiedad se cuenta como votos en las reuniones anuales y las decisiones de propiedad.
Existen sin responsabilidades de gestión o mantenimiento, ya que el administrador de la propiedad maneja y comercializa el activo. Los propietarios pueden estar tranquilos sabiendo que el administrador de la propiedad se encarga del mantenimiento de la propiedad, el mantenimiento de las áreas comunes y las reparaciones.
- Propiedad fraccionada: Los propietarios tienen algo que decir en la gestión de la propiedad.
- Tiempos compartidos: El desarrollador u operador del hotel mantiene el control de gestión.
Valor de reventa
Si ha encontrado un destino de vacaciones que ama absolutamente y al que desea regresar cada año y ha decidido que un tiempo compartido es la forma de lograr su objetivo, ¡hágalo! Pero asegúrate de Cómpralo usado. Los propietarios actuales que pueden haberse cansado de las tarifas de mantenimiento, que han perdido interés en el destino o que se han sentido frustrados por intentar cambiar sus franjas horarias pueden estar dispuestos a vender su tiempo compartido. a una fracción del costo original. Para encontrar estos tiempos compartidos usados, busque "reventa de tiempo compartido" en Google y probablemente encontrará varias opciones de tiempo compartido en su área.
La propiedad fraccionada ofrece el beneficio financiero de la apreciación de bienes raíces... pero qué tan difícil será revender la propiedad? Dado que el mercado de propiedad fraccionada de casas de vacaciones en México tiende a ser un nicho, vender sus acciones puede ser más difícil que vender una propiedad tradicional. Se obtiene una ganancia neta de capital si el comprador vende su participación o el grupo de propietarios decide vender la propiedad completa.
- Propiedad fraccionada: El valor de reventa tiende a apreciarse
- Tiempos compartidos: La reventa es difícil incluso a precios reducidos
Costos y Riesgos
De acuerdo a ARDAEn el informe de 2018, el precio de venta promedio por intervalo para un tiempo compartido fue $ 22,180 USD. La tarifa de mantenimiento anual promedio estaba $ 1.000 USD y aumenta alrededor de 4% por año. Estas tarifas cubren la administración de la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones, los impuestos, los seguros y los servicios de limpieza.
Con la propiedad fraccionada, el riesgo también se comparte.
Antes de tomar una decisión, siempre investigue lo más posible. Por ejemplo, aquí hay una base de datos de estafas de tiempo compartido que puede usar para comparar empresas:
Consideraciones para la propiedad fraccionada en México
La idea de que las propiedades se pueden comprar en fracciones sin tener que comprar la totalidad es una que impulsará el crecimiento y los ingresos en todo el mercado. La propiedad inmobiliaria se puede redefinir.
Como la propiedad se comparte entre copropietarios, los términos y condiciones específicos del contrato de fideicomiso en el que se basa el modelo de propiedad fraccionada deben estar bien establecidos. Las tarifas administrativas, de mantenimiento y del propietario también deben tenerse en cuenta al organizar un modelo de propiedad fraccionada en México.
Aquí hay grandes consideraciones y preguntas para hacer sobre un propiedad fraccionada arreglo en México:
- ¿Existe una asociación de propietarios? ¿Cómo se toman las decisiones sobre la propiedad y los espacios comunes?
- ¿Tendrán los copropietarios algún control sobre cómo los costos (en particular, los honorarios y cuotas de administración) aumentan con el tiempo y cómo se administra y mantiene la propiedad?
- ¿Cuánto podrá cada copropietario controlar y predecir la unidad en la que se quedará? ¿Es justo el sistema de uso?
- ¿Cuál es el costo por noche cuando se suman todos los costos anuales (incluidos los gastos de gestión y las cuotas)? Divídalos por el número de días de uso cada año.
- ¿Puede un propietario fraccionario vacacionar en otro lugar, y qué tan fácil es obtener la ubicación y las fechas deseadas?
- ¿Qué restricciones se aplican a la reventa?
Administración de gestión
La propiedad fraccionada generalmente es administrada por el personal y las tareas se pueden dividir en 3 categorías:
- Administración de propiedades
- Gestión de alquiler y asignación de uso por parte del propietario
- Contabilidad
El administrador de la propiedad es responsable de las operaciones diarias. Los propietarios pueden estar tranquilos sabiendo que los servicios de limpieza, el inventario, el mantenimiento, el mantenimiento de las áreas comunes y las reparaciones están a cargo del administrador de la propiedad.
El gestión de alquiler La empresa está a cargo de los alquileres y la asignación de uso por parte del propietario. Por lo general, se encargan de establecer las tarifas nocturnas según la estacionalidad, así como de toda la comunicación con los huéspedes, los servicios a nivel de conserjería y de proporcionar una guía local completa para todos los visitantes.
El contador se encargará de cobrar los pagos de los copropietarios, pagar las facturas y mantener registros. Los informes de tasas de ocupación, ingresos totales e impuestos también deben enviarse a todos los propietarios.
Conociendo a los otros propietarios
Recomendamos encarecidamente reunirse con todos los demás copropietarios y discutir lo siguiente:
- Determinar los costos mensuales o anuales y las responsabilidades de todos los propietarios. Algunos pueden querer diferentes cantidades de uso, lo que les requeriría poseer más acciones o comprar créditos de alquiler de tiempo compartido adicionales en Puerto Vallarta (ver más abajo).
- Determine quién será el administrador de la propiedad, el administrador de la propiedad y el agente de alquiler.
- Averigüe si se está haciendo una contribución a un fondo de mantenimiento.
- Determine una estrategia de salida para todos los propietarios. Una estrategia de salida muy típica es mantener la propiedad durante 7 a 10 años y luego vender la casa como propiedad total. De esta manera, todos los propietarios fraccionarios de casas de vacaciones se beneficiarían de la apreciación de la propiedad.
Trámites y legalidades
Cada grupo de propiedad fraccional necesita un documento o grupo de documentos que detallen sus derechos (que cubren asignaciones de uso, alquileres y reventas) y obligaciones (que cubren la asignación de costos, estructura de cuotas, reglas, reparaciones y mantenimiento). Los nombres comunes para estos documentos son Acuerdo de usuario, Estatutos, Acuerdo de propiedad compartida, Acuerdo de copropiedad, Acuerdo de administración o Reglas de uso.
Sabias un no mexicano pueden comprar una propiedad y ni siquiera necesitan una residencia temporal? México había prohibido anteriormente a los extranjeros poseer propiedades dentro de "zonas restringidas”Que es cualquier propiedad dentro de los 50 km de la costa y 100 km de la frontera. La única forma de que un extranjero sea dueño de una propiedad dentro de estas zonas es formando un fideicomiso (fideicomiso) o corporación mexicana.
Tener la propiedad en un fideicomiso permite que el banco sea el administrador y es otra capa de protección del acreedor. Incluso algunos mexicanos locales usan esta estructura LLC, ya que es una forma muy segura de proteger su compra. También es una forma de que los bancos ganen dinero extra, ya que cobran una tarifa anual (~ $500 USD).
Afortunadamente, no tendrá que pasar por todo el proceso de formación de un fideicomiso, ya que la propiedad fraccionada de las casas de playa en México evita este papeleo inconveniente. Hay algunas ventajas y desventajas de la propiedad fraccionada que se deben tener en cuenta antes de tomar una decisión.
Preguntas más frecuentes
El futuro: Blockchain para registros de propiedad e inversión inmobiliaria
Las criptomonedas se están volviendo cada vez más populares, y algunas de ellas experimentan un crecimiento explosivo. Para protegerse contra la volatilidad, muchas personas están sacando algunas de sus ganancias para invertir en bienes raíces en México. Algunos incluso buscan oportunidades de inversión de ingresos “pasivos”, como alquileres vacacionales en la playa.
La tecnología Blockchain también podría usarse para facilitar la inversión inmobiliaria en México, especialmente porque los notarios y todo el proceso burocrático en México son muy costosos y consumen mucho tiempo. Creemos que blockchain tiene el potencial de eliminar la necesidad de almacenar copias físicas en una caja fuerte en casa, escanear documentos y rastrear archivos físicos en la oficina de registro local.
Con los nuevos desarrollos que la tecnología blockchain trae al mercado, los inversores de menor escala tendrán acceso no restingido a las inversiones inmobiliarias en México, especialmente por simplificando la propiedad fraccionada de propiedades.
A continuación, cubriremos cómo las criptomonedas y blockchain pueden tener un gran futuro en este país con la inversión inmobiliaria en México.
Verificación de propiedad de blockchain
La administración pública de México puede describirse como una colusión entre política y burocracia. Si alguna vez ha pasado un tiempo en la oficina del notario en México, sabrá que el proceso de registrar los derechos de propiedad es engorroso e ineficiente. El notario debe verificar la identidad de todos, tomar firmas y luego ir a la oficina de registro local, donde se ingresa manualmente en la base de datos central del condado y en el índice público. En el caso de una disputa de propiedad, las reclamaciones sobre la propiedad deben conciliarse con el índice público.
En el futuro, las escrituras de propiedad y la propiedad fraccionada probablemente se almacenarán y verificado en la cadena de bloques. Con este sistema implementado, los propietarios pueden confiar en que su escritura es precisa y se registra permanentemente.
Transacciones inmobiliarias simplificadas
Con las criptomonedas y blockchain, puede esperar transacciones rápidas y relativamente económicas. Omita las tonterías burocráticas de las transferencias bancarias internacionales. Los compradores y vendedores pueden utilizar intercambios de divisas digitales como Bitmex, Coinbase y Bitpay.
Libro mayor público descentralizado
Nuestro objetivo a largo plazo es aprovechar la tecnología blockchain para propiedad fraccionada en Mexico. Todos los créditos de los inversores se digitalizarían en el libro mayor público para que todas las transacciones sean permanentemente grabado y visible a todos los propietarios. ¡Esta transparencia financiera es clave! Este sistema podría asignar automáticamente el uso de cualquiera de las propiedades o una parte de los ingresos del total de alquileres de tiempo compartido en Puerto Vallarta, México.
Por ejemplo, la propietaria fraccionaria Jane posee 10 tokens digitales y desea agregar 5 más a su cartera. Ella hace una oferta en el sistema que ofrece comprar 5 tokens a $2200 por token. Mientras tanto, el propietario fraccionario Joe posee 20 tokens de propiedad y está interesado en vender 5. Luego presenta una oferta de venta por $2300 por token. Jane pudo ver la oferta y aumentar su oferta a $2250. Joe entonces vería la nueva oferta de Jane y podría cambiar su orden de venta a $2250, lo que inmediatamente desencadenaría la compra. Todos los derechos del token ahora se transfieren de Joe a Jane y se confirman y se hacen permanentes como un registro digital en la cadena de bloques para la inversión inmobiliaria en México.
Contratos de alquiler inteligentes
También existe una gran oportunidad en el área de Smart Contracts con blockchain para propiedad fraccionada o alquileres vacacionales. Digamos, por ejemplo, que a un posible inquilino le gustaría arrendar su propiedad de vacaciones. El administrador de la propiedad podría aceptar dar el código de la puerta tan pronto como el arrendatario realice el depósito de seguridad. El contrato inteligente podría enviar automáticamente al arrendatario toda su información de check-in tan pronto como se realice el pago. Esto eliminaría las tarifas de la plataforma de reservas de terceros (por ejemplo, Airbnb o Booking.com), tarifas adicionales de procesamiento de pagos y tal vez incluso notarios.
Además de crear liquidez, la distribución de ingresos se volverá mucho más simplificada y regular con depósitos automatizados en la cadena de bloques. Dado que cada transacción (ingresos y gastos) también se registrará en la cadena de bloques para inversión inmobiliaria en México, formará un registro permanente y seguro.
Oportunidades de propiedad fraccionada en Puerto Vallarta
Si desea comprar una casa de vacaciones en Puerto Vallarta pero no puede justificar el alto costo de las visitas ocasionales, la propiedad fraccionada de propiedades de playa en México puede ser la solución. Se ha convertido en una estrategia de inversión popular en el mercado de alquiler vacacional.
Obtenga más información sobre los beneficios de invertir en el área de Puerto Vallarta, así como algunas excelentes opciones para propietarios fraccionados desde $20,000 USD.
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