Cuando se trata de comprar una propiedad de inversión en México, hay muchas razones para actuar, pero hay tantas razones para presionar el botón de pausa. A continuación, cubriremos algunas razones por las que puede querer invertir en una propiedad de alquiler para tratar de ofrecer algo de claridad y dirección antes de tomar una decisión.
Razones para comprar una propiedad de alquiler en México
Hay una serie de razones por las que las personas deciden comprar una propiedad de inversión en México, y aquí hay algunos factores que definitivamente debe considerar:
- Valores de propiedad y tendencias de apreciación en el área que le interesa.
- Costos de conservación y mantenimiento de la propiedad.
- La infraestructura y las comodidades circundantes; por ejemplo, proximidad al aeropuerto, transporte público, supermercados, etc.
- Potencial de ingresos por alquiler e impuestos locales.
- Datos y tendencias del turismo local.
- Costo de vida general.
- La fortaleza actual del peso mexicano frente a su moneda; por ejemplo, USD o CAD.
Apreciación y valor de reventa
Muchas personas confían en la idea de revender su propiedad de alquiler de inversión en México a un valor más alto dentro de unos años, especialmente en destinos turísticos populares como Cancún, Cabo, Playa del Carmen o Puerto Vallarta. La apreciación anual esperada definitivamente debe incluirse en el cálculo de cada inversor. ¡Tener en cuenta un aumento esperado en el valor de los bienes raíces durante un período de tiempo puede marcar una gran diferencia al decidir si dar el salto o no!
Ingresos de alquiler
Muchas personas deciden comprar una propiedad de alquiler de inversión en México con la intención de alquilarla a tiempo completo (o al menos durante los meses en que no la están usando).
Los ingresos son fáciles de calcular, pero no siempre fáciles de predecir. Los inversores pueden llegar a un precio promedio por noche y multiplicarlo por el número de noches y una tasa de ocupación asumida, pero todos sus números deben elegirse de manera conservadora. Además, ten en cuenta que las tarifas nocturnas varían mucho según la temporada. ¡Durante los meses de invierno, los precios pueden casi duplicarse!
Para calcular un rendimiento anual estimado de su propiedad de alquiler, los inversores deberán presentar sus costos aproximados, que deben incluir:
- Gastos de gestión (15 - 30%)
- Costos de mantenimiento
- Servicios de limpieza
- Impuestos anuales a la propiedad
- Tarifas de HOA
- Servicios públicos (los costos de electricidad pueden ser muy altos, especialmente con unidades de aire acondicionado)
- Impuesto sobre la renta por alquiler (ISR)
El valor de la propiedad
Esta razón para comprar una inversión es completamente subjetiva, pero definitivamente debe tenerse en cuenta. Saber que tiene una propiedad de vacaciones a la que puede ir en cualquier momento (o para su jubilación) tiene un valor muy real, pero es un desafío ponerle un número.
Es la idea de que todo lo que cuesta es un boleto de avión para viajar de regreso a su otra casa. Es algo que esperar de forma regular a medida que los largos meses de invierno parecen alargarse (especialmente para aquellos que viven más al norte).
Trabajando desde casa también se ha disparado en los últimos años, especialmente después de la pandemia que nos tuvo a todos encerrados durante más de un año. En estos días, la tendencia es no trabajar en una oficina y cada vez más personas se están convirtiendo en "nómadas digitales". Si pudiera hacer su trabajo desde su propiedad de inversión en México durante un mes o más al año… bueno, ¡definitivamente es una alternativa atractiva!
Otros factores locales
Hay muchos factores diferentes a considerar antes de comprar una propiedad de inversión en México, pero varían mucho según la región. Vivimos en Puerto Vallarta, por lo que a continuación se muestran algunos ejemplos locales de factores que deben tenerse en cuenta si está buscando comprar una propiedad inmobiliaria en Puerto Vallarta:
- Una nueva carretera de Guadalajara a Puerto Vallarta ha reducido drásticamente los tiempos de viaje, lo que provocará que cada vez más turistas nacionales lleguen a la zona.
- A diferencia de la mayoría de los destinos de playa, no hay necesidad de preocuparse por los huracanes en Puerto Vallarta. La ciudad solo ha sido golpeada 2 veces en los últimos 50 años. Son una ocurrencia rara debido a la protección de la cordillera de la Sierra Madre que rodea la bahía.
- Al contrario de lo que la mayoría de la gente cree, comprar bienes raíces como extranjero en México no es difícil. Sí, hay costos y papeleo adicionales, pero aparte de eso, es muy sencillo.
- Algunos ventas de nuevos desarrollos y pre-construcción ofrecen buenas tarifas de lanzamiento, pero no todas son buenas oportunidades. Conocer la reputación del desarrollador y comparar detalles en relación al precio va a ser clave.
Razones para NO invertir en inmuebles de alquiler en México
Los STR tienen 3 problemas principales:
- El factor molestia: Hay un montón de trabajo involucrado en la gestión de los huéspedes, mantener la propiedad constantemente limpia y el mantenimiento. gordon ramsey dijo, “Una propiedad de Airbnb es 25 veces la cantidad de trabajo en comparación con una propiedad de alquiler tradicional”.
- Mantenimiento adicional: Dado que la gente está constantemente entrando y saliendo, hay más desgaste. Además, no es de su propiedad, por lo que nunca lo tratarán como si fuera su propia casa.
- Leyes e impuestos: ¡Las leyes y los impuestos de alquiler a corto plazo cambian constantemente, y muchas ciudades comienzan a restringirlos o prohibirlos!
Uno de los consejos financieros más comunes que las personas escuchan de amigos y familiares es invertir su exceso de efectivo en propiedades de alquiler. Desafortunadamente, este puede ser un consejo terrible para todos menos para unos pocos afortunados. Definitivamente existen riesgos de comprar bienes raíces en México. Una pareja de ejemplos incluir:
- Los alquileres de vacaciones son NO ingresos pasivos. Requieren mucho trabajo, a menos que planee pagar por un administrador de propiedades de alquiler.
- Una falta de diversificación puede lastimarte a largo plazo.
- Los bienes raíces son iliquido, por lo que no necesariamente puede venderlo cuando lo desee.
- Crees que es una manera fácil de hacerte rico rápidamente.
NO es renta pasiva
Todos soñamos con tener múltiples fuentes de ingresos pasivos, pero ¿los alquileres vacacionales califican como una fuente pasiva de ingresos? Los alquileres vacacionales pueden ser una fuente pasiva de ingresos, pero tendrá que pagar una comisión considerable (15-30% en promedio) por todo el trabajo que deben realizar los demás. En general, tendrás que pagar por 3 cosas:
- Publicidad y asegurando reservas
- Cuidando a los invitados
- Mantenimiento de su alquiler vacacional
Costos de conservación y mantenimiento de la propiedad
Las propiedades reciben los golpes del sol abrasador durante la estación seca, la lluvia torrencial durante la estación húmeda y la sal que los vientos costeros llevan a la costa durante la estación ventosa. Estos costos de mantenimiento inesperados son uno de los principales riesgos de comprar bienes raíces en México. Una regla general es reservar 2%-4% del valor de su propiedad para un fondo de mantenimiento de la vivienda.
La mayoría de los propietarios que no viven a tiempo completo en su propiedad en México también tienen que contratar a un administrador de propiedades durante todo el año. El mantenimiento de la propiedad y el cuidado de reparaciones inesperadas es una tarea difícil. Por lo general, se encargarán del cuidado preventivo de la propiedad, el mantenimiento de rutina, las reparaciones inesperadas, los arreglos de emergencia, el cuidado de la piscina, el jardinero, los servicios de limpieza y el pago de sus facturas mensuales de servicios públicos.
Falta de diversificación
Invertir en clases de activos de riesgo (como comprar bienes raíces en México) requiere diversificación para generar una mayor rentabilidad a largo plazo. También debe diversificarse en diferentes tipos de inversiones o clases de activos para maximizar su rendimiento ajustado al riesgo a largo plazo. Los bienes raíces son un gran componente para tener en una cartera porque pueden actuar como cobertura contra la inflación (los bienes raíces tienden a estar más correlacionados con la inflación que otras clases de activos), pero generalmente no son muy atractivos por sí mismos.
Es iliquido
Otro de los principales riesgos de comprar bienes raíces en México es que puede ser difícil predecir cuánto tiempo llevará vender una propiedad residencial (y a menudo parece que cuanto más ansioso esté por vender, más tiempo llevará) .
¿Está pensando en comprar su propiedad de alquiler en México lo antes posible porque está decepcionado de haber perdido el crecimiento del precio de la propiedad durante la última década?
¿Has oído hablar de FOMO? El miedo a perderse. Es una emoción comprensible, pero invertir con emoción conduce a un mal juicio.
Por lo general, sucede al final de cada ciclo de propiedad cuando la gente lee sobre las ganancias inesperadas que obtuvieron quienes compraron una propiedad de alquiler hace unos años. Por esta razón exacta, ese es el momento en que los inversores deben ser más cautelosos. Este tipo de emoción es lo que hace que los inversores sean una presa fácil para los comercializadores de propiedades que le ofrecerán una forma de enriquecerse rápidamente. Asegúrese de ser estratégico y no emocional con respecto a su compra.
Quieres hacerte rico rápidamente
Muchos nuevos inversionistas piensan que pueden comprar una propiedad de alquiler en México para enriquecerse rápidamente. Sin embargo, la inversión inmobiliaria es un esfuerzo a largo plazo.
La inversión inmobiliaria es un juego de finanzas con algunos bienes raíces en el medio. Para dedicarse a la inversión inmobiliaria, debe tener ingresos estables y un colchón financiero que le ayude a superar los inevitables días de lluvia que se avecinan.
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